삼성경제연구소의 부동산카페 - 필승부동산지식에서 퍼온 글 입니다(작성: 2004.10.22, 안경훈)

가치 있는 아파트의 기준

앞으로는 주택시장이 회복하더라도 지난 3∼4년간처럼 모든 주택이 동반 상승하는 상황은 재연되기 힘들다. 이미 주택 공급은 상당폭 이뤄졌다. 실거주 차원을 넘어선 투자수익률 측면에서의 주택의 매력은 세제 강화와 거래 제한 등으로 갈수록 떨어지고 있다.

이런 상황에서는 제한된 수요가 주택시장을 이끌게 된다. 그렇다면 제한된 수요는 눈을 어디로 돌릴까. 바로 미래가치가 높은 아파트다. 이런 아파트는 단기적으로 시장상황 때문에 어려움을 겪더라도 중장기적으로 그 가치를 찾아간다.

상담란에 이에 관한 질문이 많아 내 집 마련이나 투자에 참고할 만한 구체적인 단지를 3회에 걸쳐 간추린다. 주지할 것은 여기서 제외된 아파트 중에도 잠재가치가 높은 곳이 많다는 점이다.

가치 있는 아파트 기준은 몇가지로 압축할 수 있다. ①대단지 ②역세권 ③새 아파트 ④새 아파트로 향해 가는 아파트나 분양권 등이다. 여기에 ⑤주거여건이 획기적으로 개선되는 개발재료나 ⑤소비자들이 선호하는 학군 재료를 동시에 갖췄다면 금상첨화다.

서울 지역의 가치 아파트를 크게 나눈다면 강남권의 경우 ①저밀도지구 ②새 아파트 대단지 ③강남권 랜드마크 단지를 들 수 있다. 강북권은 ④용산구 성동구 광진구 등지의 한강조망 아파트 ⑤신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있는 마포 상암지구 ⑥뚝섬숲 개발재료를 지닌 성동구 성수동 일대의 새 아파트 ⑦마곡 발산지구와 지하철9호선을 연계한 강서권의 대단위 새 아파트 ⑧ 뉴타운 예정지 주변의 대단지 등을 꼽을 수 있다.

또 특별한 재료는 없지만 ⑨전통적으로 수요층이 두터운 송파구 아시아선수촌, 올림픽선수촌, 올림픽훼밀리아파트 등 송파구 '빅3'와 양천구 목동신시가지 등은 환경, 교통, 단지규모, 학군 등에서 여전히 잠재가치가 높은 단지의 반열에 포함할 수 있다.

이밖에 ⑩도곡동ㆍ잠실동ㆍ목동ㆍ서초동 등지에 산재한 랜드마크적인 주상복합타운도 미래가치가 높다고 할 수 있다.

서울 강남권

첫째, 강남권 저밀도지구는 재건축 시장 침체에도 불구하고 여전히 가치 아파트의 선두권에 있다. 재건축시장은 규제가 걷히지 않는 한 앞으로도 조정 국면을 벗어나기 힘들지만 저밀도지구 중 새 아파트로 향해 달려가는 단지는 따로 봐야 한다. 이들 단지는 재건축이 불투명하거나 개발이익이 줄어드는 단지가 아니기 때문이다.

따라서 재건축 아파트에서 가치를 발굴하려면 철저히 사업진행이 투명하고, 개발이익에 대한 훼손 우려가 없는 저밀도지구 중 사업승인이나 분양승인 단계인 단지로 압축해야 한다.

쉽게 말하면 분양을 했거나 분양 단계인 단지다. 구체적으로는 청담ㆍ도곡지구의 도곡주공 1ㆍ2차, 잠실지구의 주공 1∼4단지ㆍ잠실시영, 암사ㆍ명일지구의 강동시영 등이다.

둘째, 강남권 새 아파트 중ㆍ대규모 단지다. 강남구 삼성동 아이파크(449가구, 2004년 5월 입주), 대치동 동부센트레빌(805가구, 2005년 1월 입주예정), 도곡동 도곡렉슬(도곡주공저층1차 재건축 단지, 3002가구, 2006년 2월 입주예정), 서초구 서초동 삼성래미안(1825가구, 2003년 5월 입주), 서초구 잠원동 롯데캐슬 1ㆍ2차(684가구, 2002년 7월과 2004년 4월 입주), 송파구 문정동 삼성래미안(1696가구, 2004년 9월 말부터 입주 중), 송파구 송파동 삼성래미안(845가구, 2001년 12월) 등이다.

셋째, 강남권 랜드마크 단지다. 새 아파트는 아니지만 소비자 선호도가 높아 수요가 꾸준한 곳이다. 강남구에선 대치동 선경ㆍ은마ㆍ미도, 개포동 우성, 압구정동 현대ㆍ한양타운 등을 들 수 있다.

서초구는 서초동 삼풍과 우성타운, 잠원동 한신타운이다. 송파구는 잠실동 아시아선수촌아파트, 오륜동 올림픽선수촌아파트, 문정동 올림픽훼밀리아파트, 신천동 장미ㆍ진주ㆍ미성아파트 등이 여기에 해당한다.

권역별 주상복합아파트

넷째, 각 지역을 대표하는 대단지 주상복합아파트다. 앞으로 주상복합아파트는 극심한 가격 차별화를 보일 가능성이 크다. 주상복합에 대한 논란이 상존하긴 하지만 이들 대표 단지는 30층이 넘는 초고층에다 고급 마감재와 세련된 외관으로 해당 지역의 아파트값 흐름을 좌지우지할 것이다.

입지여건이 떨어지는 지역의 소규모 단지는 시장에서 외면받고, 지역의 대표 단지는 꾸준히 가치를 인정받을 것으로 보인다.

강남권에서는 강남구 도곡동 타워팰리스타운, 서초구 삼풍백화점 터에 지은 아크로비스타, 우면산 조망을 가진 서초동 현대슈퍼빌, 잠실 롯데백화점 인근의 잠실갤러리아팰리스(741가구, 2005년 2월 입주 예정) 등을 가치 아파트로 들 수 있다.

양천구 목동신시가지의 목동하이페리온, 광진구 자양동 건대 부지에 짓고 있는 더샵스타시티(1310가구, 2006년 11월 입주 예정), 용산 한강로 시티파크(421가구, 2007년 8월 입주 예정) 등도 꾸준히 관심을 가질 만한 단지다.

한강 조망 아파트

다섯째, 강북권 한강 조망 아파트다. 한강을 볼 수 있는 아파트는 수급 상황에 있어 늘 유리한 고지를 점하고 있다. 통상 한강 조망 아파트는 침체기에도 매물이 많지 않다. 반면 수요는 꾸준하다.

이러한 내재적인 수급 요인 때문에 세간에서 보기엔 상식을 뛰어넘는 호가가 형성되기도 한다. 조망은 옮길 수 없는 불변의 재료이기 때문에 침체기에는 값을 지탱하는 안전판 역할을 하고, 회복기엔 상승을 주도하는 기능을 한다.

용산구의 경우 동부이촌동 LG한강자이와 삼성래미안이 단연 주목할 아파트다. 이들 단지는 요즘같은 침체기에도 강한 하방경직성을 보이고 있다. 또 동부이촌동 신동아ㆍ동부아파트도 한강 조망이 빼어난 아파트다.

성동구에서는 금호동 대우푸르지오와 옥수동 한남하이츠ㆍ삼성ㆍ풍림아이원이 여기에 속한다. 광진구는 프라임현대아파트가 독보적이다. 자양동 일대에도 한강을 볼 수 있는 아파트가 많으나 대부분 중소 규모 단지여서 잠재가치는 구의동이나 금호동, 옥수동에 비해 높다고 보기에는 무리가 있다.

미래가치 있는 아파트