다주택자 중과세 피하는 법

[한국일보 2004-11-24 17:42]

내년부터 종합부동산세 신설로 보유세가 증가하고, 다주택자에 대해 양도소득세가 중과세 된다.
이에 따라 1가구 3주택 이상 다주택자와 기준시가 9억원 이상 고가 주택 소유자는 선택의 기로에 서게 됐다.

종부세를 피하려면 과세 기준일인 내년 6월1일 이전에 주택을 처분하는 편이 유리하다.

다주택자는 양도세 중과 조치 유예기간이 만료되는 올해 말까지 보유 주택을 2가구 이내로 줄이는 방법을 찾아야 한다.

만약 집을 싼 값에 처분하고 싶지 않거나 매도후 마땅한 투자처가 없어 주택을 처분하는 게 여의치 않을 경우 임대주택 사업을 고려할 만하다.

자금 여유가 있다면 새로 5가구 이상 공동주택을 매입해 임대사업을 해도 시장 평균을 초과하는 고수익이 기대된다.

정부는 최근 다주택자에 대한 규제를 강화하는 한편, 경기 연착륙을 위해 임대주택 활성화 방안을 내놓았다.

임대주택 시장 육성을 통해 집값 안정과 건설 경기 부양이라는 두 마리 토끼 잡기에 나선 것이다.

특히 소형 위주에서 전용면적 45평 이하 대형 평형까지 공급을 확대하고 연기금 등 민간자본 유치를 위해 각종 세제, 금융 지원을 확대키로 했다.

임대주택사업은 재산세, 종합토지세, 양도세, 취득세, 등록세 등 각종 세금감면 혜택이 있다.

지금까지는 전용면적 18평 이하 주택에 한해 취득ㆍ등록세가 면제됐으나 앞으로는 장기임대 목적으로 20가구 이상을 취득할 경우 45평까지로 면제 범위가 확대된다.

재산세는 3년 이상 임대하면 전용면적 25.7평까지 50%가 감면된다.

양도세도 5가구 이상을 10년 이상 임대할 경우 면제된다.

무엇보다 중요한 것은 이 경우 종부세 부과 대상이나 다주택자 양도세 중과에서 제외된다는 점이다.

이에 따라 내년부터 세금 감면 및 수익성 제고로 저금리(실질금리 마이너스)를 견디지 못한 시중 부동자금이 임대 주택시장으로 몰릴 것으로 보인다.

기존 다주택자의 경우 세테크 차원에서 임대주택 사업자로 등록ㆍ전환하는 방안을 고려할 만하다.

임대주택 사업지로는 먼저 지역적인 관점에서 임대 수요가 풍부한 도심 역세권이나 대학가 주변, 신도시 지역을 생각할 수 있다.

이 같은 요건을 갖춘 곳으로는 천안아산 고속철 역세권 인근 지역을 들 수 있다.

이 곳은 864만평에 달하는 신도시 개발이 진행되는 지역으로 아산시 탕정 일대에서는 삼성이 ‘크리스탈밸리’라는 완전자족형 기업도시를 계획하고 있다.

또 수도권 유명 대학이 이전을 추진 중이고 첨단산업, 외국공단이 들어설 예정이다.

한편 수익성과 직결되는 적정 임대주택 규모는 지역에 따라 다르다.

소득 수준 및 주거문화 욕구가 높은 서울 및 신도시, 광역 대도시 지역은 중대형 평형에 대한 임대 수요가 많다.

반면 젊은 부부 및 저소득층이 포진한 수도권, 충청권, 지방도시는 중소형이 수요 확보 및 수익률 면에서 유리해 보인다.

/고종완 RE멤버스 대표