재건축 아파트 사야 할 5가지 이유

글 : 브라운스톤

“왜 사유재산인 내집의 일부를 정부가 마음대로 가져가서 임대 사업하겠다는 거죠? 같이 살 사람도 정부가 정해준다면서요? 재건축 사업 승인이 난 뒤에는 자유롭게 매매 안 된다고요? 이거 사유재산 침해 아닌가요?”
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“내집이 낡아서 내가 다시 짓겠다는데 왜 작은 평수를 60% 이상 지어야 하나요?” “왜 재건축 아파트만 후분양제입니까?” “개발이익을 환수한다고요? 그러면 내가 손해 보면 정부가 보상도 해주나요?”

몇 년째 배관이 낡아서 녹물을 마시고 겨울이면 추위에 떠는 재건축 대상 아파트 주인은 이렇게 분통을 터트린다. 한때 황금 알을 낳던 거위라고 부르던 재건축 대상 아파트가 규제의 폭격으로 추락했기 때문이다.정부는 왜 강남 재건축 대상 아파트를 집중 규제 했을까?

그것은 재건축 대상 아파트가 아파트값 상승의 주범이었기 때문이다. 재건축 대상 아파트를 잡자 강남 부동산 가격은 상승을 멈추고 하락하기 시작했다. 이제 재건축 대상 아파트는 황금 알을 낳던 거위에서 졸지에 천덕꾸러기가 됐다. 그런데 오히려 이러한 시점에서 재건축 대상 아파트에 대해 투자를 고려해볼 만한 5가지 이유가 있다.

첫째, 재건축 대상 아파트만큼 상승 폭발력을 가진 아파트는 없다. 강남권의 재건축 대상 아파트는 노른자위 땅을 차지하고 있다. 서울, 특히 강남권의 경우 아파트를 지을 땅이 없는데, 새로운 공급처는 재건축 대상 아파트 단지뿐이다. 시간이 지날수록 재건축 대상 아파트는 오를 수밖에 없다. 그래서 정부는 집값을 잡기 위해서 무리수를 써가며 규제한 것이다.

둘째, 가장 많이 하락했다. 많이 하락한 재건축 대상 아파트는 30%까지 하락했다. 각종 악재가 이미 다 반영됐다. 이제 더 이상 나올 악재는 없다. 악재가 많을 때 싸게 살 수 있다. 지금이 그러한 시점으로 보인다.

셋째, 재건축 규제가 완화될 가능성이 있다. 개발이익환수제는 위헌적인 요소가 있는 것으로 보인다. 정책 당국자도 모르진 않을 것이다. 이번 국회에서 안건에서 제외됐고 빠르면 올 2월 임시국회 때 상정되겠지만 4월 국회의원 보궐선거를 앞두고 국회에서 원안대로 통과되기 어려울 것으로 보인다. 안건이 채택 안 되거나 된다고 해도 개정되고 완화될 가능성을 염두에 둬야 한다.

넷째, 침체된 내수경기를 살리는 데는 재건축 대상 아파트 개발이 최고다. 2005년에는 환율이 떨어지고 유가가 올라 한국 경제를 지탱해 온 외발 엔진인 수출이 어려워질 전망이다. 정부가 개인 부자들의 돈을 끌어내서 투자하게 하고 소비하게 하는 가장 편한 방법이 뭘까? 재건축이다. 또 부자들은 강남에 살고 싶어 한다.

그래서 그들이 투자할 만한 사업은 강남권의 재건축 대상 아파트라는 것이다. 아마도 주택경기가 어려우면 어려울수록 재건축 대상 아파트의 규제는 풀어질 가능성이 높다.

다섯째, 시간은 재건축 대상 아파트 편이다. 각종 규제에도 불구하고 재건축 대상 아파트는 여전히 가치(땅)를 보유하고 있다. 시간이 지나면 낡은 아파트는 재건축을 할 수밖에 없다. 규제와 정책은 유한하나 땅은 영원하다. 장기투자자라면 재건축 대상 아파트에 투자를 고려할 만하다.

모두가 어렵다고 할 때 사야 싸게 살 수 있다. 주택경기가 침체를 보인다면 무리한 재건축 규제가 완화될 가능성이 높아진다. 규제가 풀린 걸 확인하고 사려면 비싼 가격을 치러야 할 것이다. 장기적으로 유망한 재건축 대상 아파트가 일시적인 정책적인 규제에 의해 하락했다면 이것은 매도할 타이밍이 아니라 매수자의 관점에서 접근해야 할 때다.

이코노미스트 2005년 01월 11일 770호 / 2005.01.04 16:15 입력