관리지역 과 농림지역

관리지역（옛 준농림지·준도시지역）은 자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳으로 보전관리지역（용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）, 농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 생산관리지역（용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）,
도시지역으로 편입이 예상되거나 제한적 이용·개발을 위해 필요한 계획관리지역 (용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하）으로 구분한다.

관리지역 세분화 계획

대상 및시기 ＊2005년말까지

-수도권：경기（연천·동두천·포천·평택·양주·이천·화성·고양·가평·광주·양평·여주·안성·파주·김포· 남양주·용인 등 17곳），인천（서구 일부，강화·옹진군）
-광역시：대구（달성군），울산（울주군，북구），대전（서구 장안·평촌·오·용촌·우명·원정동，동구 상소·하소·주촌·오동，중구 어남·금동 일부），광주（광산구 삼도·본양동）
-광역시 인접 시·군：보은·옥천·청원·논산·연기·공주·금산（대전인접），장성·함평·나주·담양·화순（광주인접），군위·영천·경산·경주·칠곡·청도·고령·성주（대구인접），창녕·밀양·김해·양산（부산인접）

＊2007년말까지
-기타 시·군（100여 곳）

농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역이며 농림지역은 대체로 농지(전,답)인 경우 모양이 반듯하다.그래서 예전엔 농림지역인지 관리지역인지 구분도 못하고 모양이 이뻐서 샀다가 실패를 보는 경우가 있었다.

대체로 농림지역에의 투자는 가급적 피하고 농사를 목적으로 땅에 투자 하는 경우라면 농림지역 투자도 가능하다.

작년에 용도지역별 연간 땅값 상승률은 관리지역(6.78%), 녹지지역(6.73%), 농림지역(4.71%), 자연환경지역(3.14%), 주거지역(3.03%), 공업지역(2.80%), 상업지역(2.63%) 이었다.

관리지역에 투자할 경우 유념해야 할 점은 해당 토지가 언제까지 세분화를 마치는지 알아보고, 계획관리지역으로 세분될 가능성이 높으면 세분화에 따라 지가가 상승할 가능성이 높다고 보면 된다. 계획관리지역으로 지정되면 제2종근린생활시설과 공장설립이 가능해 토지의 활용가치가 높아지고 이에 따라 지가가 상승하게 된다.

보존관리지역으로 지정될 경우에는 현재 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물중 제1종근린생활시설, 의료시설, 창고시설, 동물 및 식물관련시설 등을 건축할 수 없으며, 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 중 공동주택(아파트 제외), 숙박시설, 공장, 자동차관련시설, 관광관련시설을 건축할 수 없어 토지의 활용가치가 현저하게 떨어지게 된다.

생산관리지역은 문화시설, 창고시설, 관광휴게시설 등을 건축할 수 없어지며, 건축행위를 할때도 관리지역보다 심한 규제를 받게 된다.

따라서 관리지역내 토지를 소유하거나 투자를 할 경우 해당 토지가 보존관리지역이나 생산관리지역으로 분류될 가능성이 높으면 세분화 이전에 개발행위허가와 건축허가를 얻어 놓아 건축물의 용도와 건폐율을 높여 토지의 가치를 높여 놓아야 세분화에 따른 지가하락을 막을 수 있다.

농림지역으로 구분되면 건폐율과 용적률은 각각 20%와 80%가 되나 건축물의 용도에서 큰 차이는 난다. 관리지역이 단독주택 신설이 가능하다면 농림지역 같은 경우에는 농어가주택만이 들어설 수 있는 것이다. 그 외 건축물의 용도제한을 많이 받기 때문에 당연히 관리지역보다 시세가 쌀 수밖에 없다.

관리지역과 농림지역