땅이야기⑮땅서류 보는법
중앙일보조인스랜드 2004/04/02 11:17

첫째, 제일 먼저 확인하게 되는 토지이용계획확인서는 해당 토지의 용도지역 및 행위제한에 관한 내용이 기재되어 있는 서류로 누구나 열람 가능하다.

예를 들어 전원주택부지를 매입한다면 반드시 이 서류를 통해 주택신축이 가능한 땅인지에 대한 여부를 확인해 보아야 한다.

확인내용은 국토의 계획및이용에 관한 법률상의 용도로, 주택을 신축할 수 있는 땅은 계획관리지역(舊 준농림지역)이거나 잡종지 등이어야 한다. 해당 토지에 대한 개발계획 수립에 관한 내용도 기재되어 있으므로 반드시 확인해 본다.

내용을 자세히 살펴보면 <국토이용>부분에서 자연환경보전구역에 체크되어 있으면 주택신축 등에 많은 제한이 따른다. <도시계획>에서 개발제한구역에 체크되어 있으면 그린벨트이기 때문에 주의를 요한다는 얘기다.

<군사시설>란에 군사시설보호구역으로 체크되어 있으면 군부대 민원상담실에서 건축가능여부를 확인해야 하고, <농지>란에서는 농업진흥구역과 농업보호구역 여부를 확인해볼 수 있는데 이 난에 체크돼 있지 않아야 주택신축 등이 가능하다. 또한 <산림>란을 통해 보전임지 여부를 확인 가능하며, 이 난에 체크돼 있으면 주택신축에 제한이 따른다.

둘째, 토지대장은 고유번호 및 토지의 소재지, 지번, 축척 등이 기재되어 있는 서류다. 토지의 표시사항란에 지목과 면적이 기재되어 있고 소유권란을 통해서는 소유권의 변동사항을 확인할 수 있다. 만약 소유권란에 소유권 변동이 심하다면 일단 땅의 권리관계에 대해 의심해 볼 필요가 있다.

셋째, 지적도는 구입하고자 하는 토지의 모양과 인접 도로상황 등을 파악할 수 있는 서류다. 토지의 지번과 지적도 상단의 지번이 일치하는지, 현황도로가 지적도상의 도로와 일치하는지, 토지의 경계와 지적도의 경계가 일치하는지 지적도를 통해 반드시 확인해야 한다.

넷째, 임야도는 매입하려는 토지가 임야(산)일 경우 지적도 대신 발급받아 보는 서류다. 임야도에는 땅의 소재지, 지번, 지목, 경계, 축척 등이 기재돼 있다. 임야도를 보면 땅의 모양이나 경계표시, 도로형태 등을 확인할 수 있다.

일반적으로 땅의 모양은 사각형태가 가장 좋으며 주변에 반드시 도로가 지나야 한다. 또한 등고선을 꼭 확인해 경사도가 심한 지역은 피하는 것이 좋다.

마지막으로 토지등기부등본으로 사람으로 치자면 주민등록증과 같은 서류다. 등기번호란, 표제부(아파트 등 집합건물의 경우 표제부가 2개임), 갑구, 을구 등 4부분으로 구성되어 있다.

이 공부에는 중요한 정보가 들어있다. 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 물권사항이 표기되어 있기 때문에 매입하게 전에 반드시 발급받아 확인해 보아야 한다.

새로운 등기부등본에는 효력이 없는 과거의 권리관계가 기재되어 있지 않으므로 이를 확인하기 위해서는 舊 등기부등본을 열람해야 한다. 또한 소유권이 이전되더라도 前소유자란에는 붉은 선으로 말소되지 않으며, 말소하는 경우에는 해당 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한한다.

진명기[jmk@jmkland.com]

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