부동산 투기세력으로 지목돼 8월 말 부동산 종합대책 발표 때 '집중포화'를 받게 될 다주택자는 어떤 재테크 전략을 짜야 할까.
종합부동산세 가구별 합산과세와 과세대상 확대, 9월 '3주택자 세무조사', 양도세 60~70% 단일세율 중과, 주택담보대출 제한 등 각종 규제를 받게 될 다주택자의 고 민이 날로 높아지고 있다.

부동산 전문가들은 설 곳이 없어진 다주택자가 1~2년으로 예상되는 유예기간중 집 을 파는 한편 주택 수에 포함되지 않는 상품을 찾거나 시세차익에 매달리지 않아도 되는 수익형 부동산으로 눈을 돌리도록 조언하고 있다.

김영진 내집마련정보사 대표는 "오피스텔은 사용 용도에 따라 주택 수 산정에서 제 외될 수 있고 재건축ㆍ재개발 조합원 지분도 멸실등기 후 준공(잔금 납부일) 시점 까지 주택 수 산정에서 제외된다"고 설명했다.

그는 또 "부동산 시장이 조율되고 상승률이 낮아질 때는 양도소득보다 임대수익에 초점을 맞추고 이용개념을 도입하는 것이 좋다"며 "조정ㆍ침체기에도 국지적으로 움직이는 틈새 부동산이 있으므로 시기만 잘 선택하면 은행 이율을 웃도는 수익을 올릴 수 있다"고 말했다.

오피스텔은 아파트와 달리 투기과열지구 내에서도 당첨 직후부터 분양권 전매가 무 제한 가능하고 청약자격도 제한없고 세제 혜택도 있기 때문에 최근까지 높은 청약 경쟁률을 보였다.

특히 오피스텔을 영업용(업무용)으로 사용ㆍ임대하고 있다면 양도소득세 중과를 피 할 수 있다.

다만 소유자나 임차인이 사업자라면 사업자등록증 등 사업을 하고 있 다는 증빙서류와 사무용으로 임대했다는 임대차계약서 등을 제출해야 한다.

건축법상 업무시설에 속하기 때문에 종합부동산세 대상에서 빠진다.

이성재 명성공인 대표는 "오피스텔이라고 하더라도 주민등록증에 전입되고 주거 목 적으로 사용할 경우 다주택자로 분류된다"며 "사업장 목적으로 사업자등록을 해 놓 으면 업무용으로 분류되지만 입증절차가 다소 복잡해진다"고 전했다.

재개발ㆍ재건축 조합원 지분도 사업 추진 과정에서 기존 주택을 헐 경우 새 아파트 가 준공될 때까지 주택 수에서 줄어들게 되므로 한시적으로 양도세 중과세를 피할 수 있는 방법이 될 수 있다.

특히 건물이 멸실됐으므로 재산세도 준공 전까지는 부 과되지 않는다.

수익형 부동산으로 가장 많이 거론되는 것은 상가다.

상가는 아파트와 달리 전매 제한이나 투자 방식에 대한 규제가 전혀 없고 종부세 부과대상에서 제외되고 있으 며 비교적 환금성이 양호하다는 점에서 투자자가 매력을 느끼는 편이다.

특히 최근에는 경기회복에 대한 기대감과 상가 후분양제 실시로 투자환경이 한층 밝아졌다.

원창희 인터원컨설팅 대표는 "최근 평생직장 개념이 희박해지면서 창업 일환으로 상가에 많이 투자하고 있다"며 "그러나 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가 를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스 투자가 될 수도 있다"고 지적했 다.

펜션은 소득 수준 향상과 주5일 근무제 시행으로 주목받기 시작한 수익형 부동산이 다.

다만 11월 5일부터 시행되는 농어촌정비법에 따라 농어촌민박 시설 기준을 주 택 연면적 150㎡(45평형) 미만으로 제한했기 때문에 소형 펜션은 위축이 불가피할 것으로 보인다.

이 밖에도 '부동산 펀드' 등 부동산 간접투자 상품에도 관심이 높 아지고 있다.

[이택수 기자] < Copyright ⓒ 매일경제 >

다주택자 재테크, 상가ㆍ오피스텔로 갈아탈까